Le rendement locatif est le premier indicateur à maîtriser pour tout investisseur immobilier. Il existe trois niveaux de calcul, chacun plus précis que le précédent.
1. Le rendement brut
C'est le calcul le plus simple. Il donne une première estimation rapide :
Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d'achat) x 100Exemple concret : À Saint-Étienne, un appartement acheté 1 227 €/m² avec un loyer moyen de 9,88 €/m² :
- Pour un 40 m² : prix d'achat = 49 080 €, loyer mensuel = 395 €
- Loyer annuel = 4 740 €
- Rendement brut = 9,67%
À Paris, le même calcul donne environ 3,2%. L'écart est considerable.
2. Le rendement net (avant impôts)
On déduit les charges non récupérables :
Rendement net = ((Loyer annuel - Charges) / (Prix + Frais de notaire + Travaux)) x 100Les charges à déduire :
- Taxe foncière : variable selon la commune (de 500 € à 2 000 €/an pour un T2)
- Charges de copropriété non récupérables : environ 20-30% des charges totales
- Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) : 100-200 €/an
- Vacance locative : prévoir 1 mois/an dans les villes à forte vacance
- Frais de gestion : 6-8% du loyer si agence
Règle pratique : le rendement net est généralement 25 à 35% inférieur au rendement brut. Un rendement brut de 9,67% à Saint-Étienne donne un net d'environ 6,5-7%.
3. Le rendement net-net (après impôts)
C'est le vrai rendement — ce qui reste dans votre poche :
Rendement net-net = ((Loyer - Charges - Impôts) / Investissement total) x 100L'imposition dépend du régime fiscal choisi (voir notre comparatif LMNP vs Nu vs SCI IS) :
- LMNP micro-BIC : abattement 50% → imposition sur la moitie des loyers
- Location nue micro-foncier : abattement 30% seulement
- SCI à l'IS : amortissement du bien + déduction des charges → souvent 0 € d'impôt les premières années
Les seuils à retenir
| Rendement brut | Interprétation | Exemples de villes (2024-2025) |
|---|---|---|
| > 8% | Très attractif | Saint-Étienne (9,67%), Montlucon (14,14%), Montbeliard (13,37%) |
| 5-8% | Bon | Toulon (6,49%), Reims (5,97%), Montpellier (5,60%) |
| 3-5% | Correct | Bordeaux (4,48%), Rennes (4,91%), Lille (5,00%) |
| < 3% | Faible | Paris (~3,2%), Biarritz (2,70%), Arcachon (2,60%) |
Attention aux pièges du rendement élevé
Un rendement brut de 20% comme à Sin-le-Noble (585 €/m², 11,27 €/m² de loyer) doit être analysé avec prudence :
- Chômage élevé : 20,6% à Sin-le-Noble → risque de vacance locative
- Liquidité faible : prix très bas = difficulté à revendre
- Dégradation du bien : quartiers en difficulté = entretien plus coûteux
C'est pourquoi chez Rendly, nous utilisons un score composite qui équilibre le rendement avec la sécurité, la démographie et la demande étudiante.
Notre recommandation
Pour un premier investissement, visez un rendement brut entre 6% et 10% dans une ville avec un taux de chômage inférieur à 15% et une présence étudiante. Les villes comme Toulon (6,49%), Reims (5,97%) ou Saint-Étienne (9,67%) offrent un bon equilibre rendement/securite.