Le choix du régime fiscal est la décision la plus impactante sur la rentabilité nette de votre investissement. Voici un comparatif détaillé avec des exemples chiffres bases sur un cas concret.
Le cas d'étude
Prenons un investissement type :
- Ville : Reims (rendement brut 5,97%)
- Bien : T2 de 45 m² acheté 118 485 € (2 633 €/m²)
- Loyer : 590 €/mois (13,10 €/m²)
- Crédit : 100 000 € sur 20 ans à 3,5% (mensualité 580 €)
- Charges annuelles : copro 960 € + taxe foncière 750 € + assurance PNO 150 € = 1 860 €/an
- TMI du propriétaire : 30%
Option 1 : LMNP (Loueur Meuble Non Professionnel)
Micro-BIC
- Recettes : 7 080 €/an
- Abattement 50% : base imposable = 3 540 €
- Impôt : 3 540 × (30% + 17,2%) = 1 671 €/an
- Cashflow : 590 - 580 - 80 (copro) - 63 (TF) - 139 (impôt) = -272 €/mois
Réel simplifié
- Recettes : 7 080 €
- Charges déductibles : 1 860 € + intérêts crédit ~3 200 € (année 1) + comptable 500 € = 5 560 €
- Amortissement : bien 118 485 × 85% / 30 = 3 356 € + mobilier 5 000 / 7 = 714 € = 4 070 €
- Résultat fiscal : 7 080 - 5 560 - 4 070 = -2 550 € → 0 € d'impôt
- Cashflow : 590 - 580 - 80 - 63 = -133 €/mois (mais 0 impôt)
Verdict LMNP
Le réel est quasi toujours supérieur au micro-BIC quand vous avez un crédit. Économie : 1 671 €/an d'impôts soit 139 €/mois.
Option 2 : Location nue
Micro-foncier
- Recettes : 7 080 €/an
- Abattement 30% seulement : base imposable = 4 956 €
- Impôt : 4 956 × (30% + 17,2%) = 2 339 €/an
- Cashflow : 590 - 580 - 80 - 63 - 195 (impôt) = -328 €/mois
Réel (déclaration 2044)
- Recettes : 7 080 €
- Charges déductibles : 1 860 € + intérêts 3 200 € = 5 060 €
- Pas d'amortissement possible en location nue
- Résultat foncier : 7 080 - 5 060 = 2 020 €
- Impôt : 2 020 × (30% + 17,2%) = 953 €/an
- Cashflow : 590 - 580 - 80 - 63 - 79 = -212 €/mois
Avantage de la location nue
Le déficit foncier : si vos charges dépassent vos loyers (gros travaux), le déficit est imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an. Puissant en année de travaux.
Option 3 : SCI à l'IS
- Recettes : 7 080 €
- Charges déductibles : 1 860 € + intérêts 3 200 € + comptable 800 € = 5 860 €
- Amortissement : 118 485 × 85% / 30 = 3 356 €/an
- Résultat fiscal : 7 080 - 5 860 - 3 356 = -2 136 € → 0 € d'IS
- Cashflow dans la SCI : 590 - 580 - 80 - 63 - 67 (comptable) = -200 €/mois (mais 0 impôt)
Attention à la sortie
En SCI IS, la plus-value à la revente est calculée sur la valeur nette comptable (prix - amortissements cumulés). Après 20 ans d'amortissement, la valeur comptable est très basse → forte imposition à la revente (25% d'IS + 30% de flat tax sur le dividende). Pas d'abattement pour durée de détention.
Tableau comparatif
| Critère | LMNP Réel | Nu Réel | SCI IS |
|---|---|---|---|
| Impôt annuel (année 1) | 0 € | 953 € | 0 € |
| Amortissement | Oui | Non | Oui |
| Déficit imputable sur revenus | Non (BIC) | Oui (10 700 €) | Non |
| Complexité comptable | Moyenne | Simple | Élevée |
| Coût comptable | 400-600 €/an | 0-200 € | 800-1 500 €/an |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers* | Régime des particuliers | Très taxée |
| Transmission | Standard | Standard | Parts sociales (souple) |
| Bail minimum | 1 an (9 mois étudiant) | 3 ans | Variable |
* Depuis la loi de finances 2025, les amortissements LMNP sont reintegres dans le calcul de la plus-value.
Quel régime choisir ?
Choisissez le LMNP réel si :
- C'est votre 1er ou 2eme investissement
- Vous investissez en nom propre
- Vous ciblez des petites surfaces en ville étudiante (studios, T2)
- Vous voulez zéro impôt pendant 10-15 ans
Choisissez la location nue si :
- Vous avez de gros travaux à déduire (déficit foncier)
- Vous ciblez des familles (T3+, bail 3 ans = stabilité)
- Vous ne voulez pas gérer l'ameublement
Choisissez la SCI IS si :
- Vous investissez à plusieurs (associés, couple non marié)
- Vous avez un patrimoine important et une stratégie de transmission
- Vous ne prévoyez pas de revendre avant longtemps
- Vous reinvestissez les bénéfices dans de nouveaux biens
Notre recommandation
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